Daň z nabytí nemovitosti v roce 2024: Na co se připravit?

Zrušení daně z nabytí nemovitosti v roce 2020

V září roku 2020 došlo k významnému milníku v oblasti nemovitostních transakcí v České republice, když byla definitivně zrušena daň z nabytí nemovitých věcí. Toto rozhodnutí bylo přijato se zpětnou účinností od prosince 2019 a znamenalo významnou úlevu pro kupující nemovitostí. Daň, která činila 4 % z kupní ceny nemovitosti nebo z její znalecké hodnoty, představovala nezanedbatelnou finanční zátěž při realizaci nemovitostních transakcí.

Zrušení této daně bylo součástí širšího balíčku opatření, která měla pomoci zmírnit ekonomické dopady pandemie COVID-19 a současně podpořit realitní trh. Toto rozhodnutí zůstává v platnosti i v roce 2024, což znamená, že kupující nemovitostí nadále nemusí platit žádnou dodatečnou daň z nabytí. Je důležité poznamenat, že toto opatření se vztahuje na všechny případy, kdy byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí proveden po 1. prosinci 2019.

Současně se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí došlo také k úpravě podmínek pro odpočet úroků z hypotečních úvěrů. Pro nové hypoteční úvěry sjednané od 1. ledna 2021 platí možnost odpočtu úroků z hypotečních úvěrů od základu daně z příjmů fyzických osob. Toto ustanovení zůstává v platnosti i v roce 2024 a představuje významnou možnost daňové optimalizace pro vlastníky nemovitostí financovaných hypotečním úvěrem.

V kontextu roku 2024 je třeba zdůraznit, že absence daně z nabytí nemovitých věcí významně přispívá k lepší dostupnosti bydlení, zejména pro mladé rodiny a první kupující. Původní systém, kdy bylo nutné zaplatit 4 % z hodnoty nemovitosti, často představoval významnou překážku při financování koupě nemovitosti, neboť tato částka nemohla být zahrnuta do hypotečního úvěru a musela být hrazena z vlastních zdrojů.

Zrušení daně také přineslo zjednodušení administrativní zátěže spojené s převodem nemovitostí. Odpadla nutnost vyplňování daňových přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a související komunikace s finančním úřadem. Toto zjednodušení procesu převodu nemovitostí je pozitivně hodnoceno jak kupujícími, tak realitními kancelářemi a právními zástupci.

Je důležité připomenout, že ačkoliv daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, ostatní daňové povinnosti spojené s nemovitostmi zůstávají nadále v platnosti. Jedná se především o daň z nemovitých věcí, kterou jsou povinni platit vlastníci nemovitostí každý rok, a případně také daň z příjmů při prodeji nemovitosti, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození od této daně.

Celkově lze konstatovat, že zrušení daně z nabytí nemovitých věcí představuje dlouhodobé systémové opatření, které pozitivně ovlivňuje realitní trh v České republice a zůstává významným faktorem i v roce 2024. Toto opatření přispívá k větší transparentnosti trhu s nemovitostmi a snižuje celkové náklady spojené s pořízením nemovitosti.

Současná situace při prodeji nemovitosti 2024

V roce 2024 došlo k významným změnám v oblasti prodeje nemovitostí v České republice. Daň z nabytí nemovitých věcí byla již dříve zcela zrušena, což představuje významnou úlevu pro kupující. Toto opatření, které bylo původně zavedeno jako dočasné během pandemie COVID-19, zůstává nadále v platnosti a významně ovlivňuje současný realitní trh. Kupující tak nemusí počítat s dodatečnými náklady ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti, což v době rostoucích cen nemovitostí představuje významnou úsporu.

Současná situace na realitním trhu je charakterizována několika důležitými aspekty. Ceny nemovitostí se v roce 2024 stabilizovaly, ale stále zůstávají na poměrně vysoké úrovni. Významným faktorem ovlivňujícím trh s nemovitostmi jsou úrokové sazby u hypotečních úvěrů, které se postupně začínají snižovat, což může vést k mírnému oživení poptávky po nemovitostech.

Pro prodávající je důležité vědět, že při prodeji nemovitosti musí stále počítat s daní z příjmu, pokud nesplní časový test pro osvobození. Standardní časový test pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti činí 10 let od nabytí nemovitosti. V případě, že prodávající použije získané prostředky na řešení vlastní bytové potřeby, může být tento časový test zkrácen. Prodávající musí také počítat s tím, že příjem z prodeje nemovitosti je nutné uvést v daňovém přiznání.

V roce 2024 se také zvýšil důraz na energetickou náročnost budov. Prodávající jsou povinni předložit průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), který významně ovlivňuje prodejní cenu nemovitosti. Nemovitosti s lepším energetickým hodnocením jsou na trhu žádanější a mohou dosáhnout vyšší prodejní ceny.

Proces prodeje nemovitosti v roce 2024 vyžaduje také zvýšenou pozornost při přípravě smluvní dokumentace. Doporučuje se využít služeb realitní kanceláře nebo právníka pro zajištění bezpečného průběhu transakce. Důležitou součástí procesu je také správné nastavení rezervační smlouvy a následné kupní smlouvy, včetně podmínek úschovy kupní ceny.

Nově se také klade větší důraz na digitalizaci procesu prodeje nemovitostí. Mnoho úkonů lze nyní realizovat online, včetně komunikace s katastrem nemovitostí. Elektronická komunikace a digitální podpisy se stávají běžnou součástí realitních transakcí, což celý proces zjednodušuje a zrychluje.

Pro kupující je důležité věnovat pozornost také případným právním vadám nemovitosti, jako jsou věcná břemena, zástavní práva nebo exekuce. Tyto informace jsou dostupné v katastru nemovitostí a jejich důkladná kontrola před koupí je nezbytná. V současné době je také důležité prověřit územní plán a případné rozvojové záměry v okolí kupované nemovitosti, které by mohly ovlivnit její budoucí hodnotu.

Daňové povinnosti prodávajícího při převodu nemovitosti

V souvislosti s převodem nemovitosti je třeba si uvědomit, že daň z nabytí nemovitých věcí byla v České republice definitivně zrušena v září 2020, což významně ovlivnilo celý proces prodeje nemovitostí. Toto zrušení platí zpětně pro všechny případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden od prosince 2019. Prodávající však musí i nadále řešit další daňové povinnosti spojené s převodem nemovitosti.

Zásadní daňovou povinností při prodeji nemovitosti zůstává daň z příjmů. Prodávající musí příjem z prodeje nemovitosti zahrnout do svého daňového přiznání, pokud nesplňuje podmínky pro osvobození od daně. Osvobození se vztahuje především na případy, kdy prodávající v nemovitosti měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, nebo pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla 10 let. V případě nesplnění těchto podmínek je nutné zaplatit daň z příjmů ve výši 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a nabývací cenou.

Prodávající musí také pamatovat na to, že je povinen podat daňové přiznání k dani z příjmů nejpozději do 1. dubna následujícího roku po roce, ve kterém k prodeji došlo. Pokud využívá služeb daňového poradce, může být tato lhůta prodloužena až do 1. července. Do základu daně se započítává rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací cenou, přičemž k nabývací ceně lze připočítat také náklady spojené s pořízením nemovitosti, jako jsou náklady na rekonstrukci, modernizaci či přístavbu.

Důležitým aspektem je také správné určení hodnoty nemovitosti. Finanční úřad může zpochybnit prodejní cenu, pokud se výrazně liší od obvyklé ceny v dané lokalitě. V takovém případě může být prodávající vyzván k doložení způsobu stanovení ceny nebo k vypracování znaleckého posudku. Proto je vhodné mít k dispozici dokumentaci prokazující oprávněnost stanovené ceny.

V případě, že prodávající nemovitost využíval k podnikání nebo k pronájmu, musí také řešit vyřazení nemovitosti z obchodního majetku a případné dopady na odpisy. Při prodeji nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku se příjem vždy zdaňuje bez ohledu na časový test, a to v rámci příjmů ze samostatné činnosti.

Prodávající by neměl opomenout ani povinnost uhradit daň z nemovitých věcí za část roku, ve kterém nemovitost vlastnil. Tato daň se platí dopředu a při prodeji nemovitosti v průběhu roku nevzniká nárok na vrácení již zaplacené daně. Je proto vhodné tuto skutečnost zohlednit při stanovení kupní ceny a případně ji upravit v kupní smlouvě.

Pro minimalizaci daňové zátěže je klíčové správné načasování prodeje a důkladná evidence všech nákladů souvisejících s nemovitostí. Prodávající by měl také zvážit konzultaci s daňovým poradcem, zejména v případech, kdy se jedná o komplikovanější transakce nebo když si není jistý správným postupem při zdanění příjmu z prodeje nemovitosti.

Osvobození od daně z příjmu nemovitosti

V rámci daňového systému České republiky existuje několik možností, jak lze získat osvobození od daně z příjmu nemovitosti. Od roku 2024 došlo k několika významným změnám v této oblasti, které je důležité znát pro správné uplatnění daňových úlev. Základním předpokladem pro osvobození je splnění zákonem stanovených podmínek, které se liší podle typu nemovitosti a způsobu jejího využití.

Daň z nabytí nemovitosti	2020	2021-2024
Sazba daně	4 %	Zrušeno
Povinnost platby	Kupující	Neexistuje
Právní úprava	Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.	Zrušeno zákonem č. 386/2020 Sb.

Nejčastějším případem osvobození je situace, kdy vlastník prodává nemovitost po uplynutí časového testu. V roce 2024 platí, že pokud osoba vlastnila nemovitost déle než 10 let před jejím prodejem, je příjem z prodeje od daně osvobozen. Toto pravidlo se vztahuje na všechny typy nemovitostí, včetně bytů, rodinných domů i pozemků. Pro nemovitosti získané děděním se doba vlastnictví počítá již od původního nabytí zůstavitelem.

Speciální kategorií jsou případy, kdy vlastník v prodávané nemovitosti měl trvalé bydliště. V takovém případě stačí, aby v nemovitosti bydlel nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Pokud použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby, je příjem z prodeje také osvobozen od daně. Toto ustanovení je velmi důležité pro osoby, které řeší změnu bydlení nebo se stěhují do jiného města.

Významnou novinkou pro rok 2024 je rozšíření osvobození i na případy, kdy vlastník nemovitost pronajímal v rámci dlouhodobého nájmu. Podmínkou je, že nemovitost byla pronajímána nepřetržitě po dobu minimálně 5 let a příjmy z pronájmu byly řádně zdaněny. Toto opatření má podpořit dlouhodobé pronájmy na českém realitním trhu.

Pro podnikatele je důležité vědět, že nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku podléhají specifickým pravidlům. Osvobození se vztahuje až po uplynutí 5 let od vyřazení nemovitosti z obchodního majetku. Tato lhůta je neměnná a platí i v případě, že nemovitost byla v obchodním majetku pouze krátkou dobu.

Zvláštní režim platí také pro družstevní byty, kde se časový test počítá od nabytí členských práv v družstvu. V případě převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví se doba členství v družstvu započítává do celkové doby vlastnictví. To je výhodné zejména pro dlouholeté členy bytových družstev, kteří se rozhodnou svůj byt prodat.

Je třeba zdůraznit, že osvobození se nevztahuje na případy spekulativních nákupů a prodejů nemovitostí. Finanční úřady bedlivě sledují transakce, které nesou znaky spekulativního jednání, a mohou v takových případech osvobození od daně zpochybnit. Proto je vždy důležité mít připravenou dokumentaci prokazující splnění všech podmínek pro osvobození.

Časový test pro prodej nemovitosti

Prodej nemovitosti může být z daňového hlediska velmi významnou událostí, a proto je důležité znát podmínky časového testu, který určuje, zda bude příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmů. V roce 2024 došlo k několika důležitým změnám v této oblasti, které je třeba zohlednit při plánování prodeje nemovitosti.

Základní časový test pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti činí 10 let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Toto pravidlo platí pro nemovitosti pořízené od 1. ledna 2021. U nemovitostí získaných před tímto datem se uplatňuje původní pětiletá lhůta. Je důležité si uvědomit, že do časového testu se započítává doba od nabytí nemovitosti až do okamžiku jejího prodeje, přičemž rozhodující je datum zápisu do katastru nemovitostí.

Existují však významné výjimky z desetiletého časového testu. Pokud prodávající použil nemovitost pro své vlastní bydlení bezprostředně před prodejem, může být příjem z prodeje osvobozen již po dvou letech vlastnictví. Podmínkou je, že v nemovitosti měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Toto pravidlo se často využívá u bytů a rodinných domů, které sloužily k trvalému bydlení.

V případě, že prodávající nemůže splnit podmínku dvouletého bydlení bezprostředně před prodejem, může využít další možnost osvobození. Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 10 let, bez ohledu na to, zda v nemovitosti bydlel či nikoliv. Toto pravidlo se často uplatňuje u rekreačních objektů, pozemků nebo investičních nemovitostí.

Do časového testu se započítává i doba vlastnictví předchozího vlastníka v případě nabytí nemovitosti děděním nebo darováním v přímé linii. To znamená, že pokud například rodiče darují nemovitost svým dětem, mohou děti do časového testu započítat i dobu, po kterou nemovitost vlastnili jejich rodiče. Toto pravidlo významně usnadňuje mezigenerační převody majetku.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat situacím, kdy dochází k výstavbě nebo významným stavebním úpravám nemovitosti. V těchto případech může začít běžet nový časový test od dokončení stavby nebo kolaudace. To je důležité zejména u novostaveb nebo při přestavbách, kdy se podstatně mění charakter nemovitosti.

Při nesplnění podmínek pro osvobození je nutné příjem z prodeje nemovitosti zdanit v rámci daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Základ daně se stanoví jako rozdíl mezi příjmem z prodeje a nabývací cenou nemovitosti, včetně souvisejících výdajů, jako jsou náklady na rekonstrukci nebo opravy. Výsledný příjem se pak zdaní sazbou 15 procent.

Výpočet daně z příjmu při prodeji

Při prodeji nemovitosti v roce 2024 je třeba věnovat zvláštní pozornost výpočtu daně z příjmu. Ačkoliv byla daň z nabytí nemovitosti v roce 2020 zrušena, prodávající stále musí řešit daňové povinnosti související s příjmem z prodeje. Základní sazba daně z příjmu činí 15 % ze zisku, přičemž zisk se vypočítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací cenou nemovitosti.

Do nabývací ceny lze zahrnout nejen původní kupní cenu, ale také další související náklady. Jedná se například o náklady na rekonstrukci, modernizaci, právní služby spojené s koupí či prodejem, náklady na znalecké posudky nebo provize realitní kanceláři. Všechny tyto položky musí být řádně doloženy příslušnými doklady a fakturami.

Pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti je klíčové splnění časového testu. Od roku 2024 platí prodloužená doba časového testu na 10 let pro nemovitosti pořízené od 1. ledna 2021. U nemovitostí pořízených před tímto datem zůstává zachován původní časový test 5 let. Výjimku tvoří případy, kdy prodávající použije získané prostředky na řešení vlastní bytové potřeby - v takovém případě se časový test zkracuje na 2 roky.

Při výpočtu daně je možné uplatnit také odpočty a další zvýhodnění. Pokud byla nemovitost využívána k podnikání, lze do nákladů zahrnout také odpisy. V případě, že prodávající nemovitost zdědil, vstupuje do výpočtu cena nemovitosti stanovená pro účely dědického řízení. Důležité je také zohlednit případné technické zhodnocení nemovitosti během doby vlastnictví.

Daňové přiznání musí být podáno do konce třetího měsíce po měsíci, ve kterém došlo k zápisu změny vlastnictví do katastru nemovitostí. V případě zastoupení daňovým poradcem se lhůta prodlužuje o další tři měsíce. Daň je splatná ve stejné lhůtě jako podání daňového přiznání.

Pro správný výpočet daně je vhodné vést si pečlivou evidenci všech nákladů souvisejících s nemovitostí již od jejího pořízení. To zahrnuje nejen faktury za rekonstrukce a opravy, ale také doklady o zaplacení daně z nemovitosti, pojištění či nákladů na správu nemovitosti. Tyto dokumenty mohou významně snížit základ daně a tím i výslednou daňovou povinnost.

V případě společného jmění manželů se příjem z prodeje nemovitosti rozděluje rovným dílem mezi oba manžele, pokud se nedohodnou jinak. Každý z manželů pak podává vlastní daňové přiznání na svůj podíl příjmu. Toto pravidlo platí i v případě, že nemovitost byla původně ve vlastnictví pouze jednoho z manželů, ale byla nabyta během trvání manželství.

Termíny podání daňového přiznání 2024

Podání daňového přiznání v roce 2024 je důležitým krokem pro všechny, kteří v předchozím roce nabyli nemovitost. Je však třeba poznamenat, že daň z nabytí nemovitých věcí byla v září 2020 zrušena, což znamená, že se již neplatí za nemovitosti nabyté po 1. prosinci 2019. Přesto je důležité být informován o všech souvisejících termínech a povinnostech, které se týkají dalších daňových povinností spojených s nemovitostmi.

Základní termín pro podání daňového přiznání v roce 2024 je stanoven na 2. dubna. Tento posun z tradičního 1. dubna je způsoben tím, že první dubnový den připadá na velikonoční pondělí. Pro poplatníky, kteří využívají služeb daňového poradce, se termín prodlužuje až do 1. července 2024. Je však nutné mít na paměti, že plnou moc daňovému poradci je třeba doručit příslušnému finančnímu úřadu nejpozději do 2. dubna 2024.

V případě elektronického podání daňového přiznání mají poplatníci možnost využít prodlouženého termínu. Při elektronickém podání se lhůta automaticky prodlužuje o jeden měsíc, tedy do 2. května 2024. Tato možnost je stále více využívána, zejména díky své praktičnosti a dostupnosti online služeb finanční správy.

Pro ty, kteří řeší daňové záležitosti spojené s nemovitostmi, je důležité vědět, že ačkoliv daň z nabytí nemovitých věcí již neexistuje, stále přetrvávají jiné daňové povinnosti. Mezi ně patří například daň z nemovitých věcí, jejíž přiznání je nutné podat do 31. ledna příslušného zdaňovacího období. Tato povinnost se týká především nových vlastníků nemovitostí nebo těch, u kterých došlo ke změnám rozhodným pro vyměření daně.

V případě, že poplatník nestihne podat daňové přiznání v řádném termínu, může mu být vyměřena pokuta. Ta se odvíjí od délky prodlení a výše daně. Minimální pokuta činí 500 Kč, maximální může dosáhnout až 300 000 Kč. Je proto důležité dodržet stanovené termíny nebo včas požádat o jejich prodloužení.

Pro rok 2024 je také důležité zmínit možnost podání dodatečného daňového přiznání, pokud poplatník zjistí, že v původním přiznání uvedl nesprávné nebo neúplné údaje. Toto lze učinit do konce měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byly zjištěny důvody pro podání dodatečného přiznání. Finanční správa doporučuje nepodcenit přípravu potřebných dokumentů a začít s jejich shromažďováním s dostatečným předstihem, aby bylo možné dodržet všechny zákonné termíny a vyhnout se případným sankcím.

Daň z nabytí nemovitosti byla v České republice zrušena v roce 2020 a tento stav platí i pro rok 2024. Kupující ani prodávající tak nemusí řešit 4% daň z kupní ceny nemovitosti

Radmila Pospíšilová

Sankce při nedodržení daňových povinností

V případě nedodržení daňových povinností souvisejících s daní z nabytí nemovitých věcí mohou poplatníkům hrozit různé sankce, přestože byla tato daň v roce 2020 zrušena. Je důležité si uvědomit, že finanční úřady mohou stále provádět kontroly a doměřovat daň za období před jejím zrušením. Pokud poplatník v minulosti nesplnil své daňové povinnosti řádně a včas, může mu být vyměřeno penále až do výše 20 % z doměřené daně.

Závažným proviněním je především pozdní podání daňového přiznání, které může vést k uložení pokuty. Pokuta za opožděné podání daňového přiznání činí 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení, maximálně však do výše 5 % stanovené daně. V případě ztráty je pokuta počítána ze stanovené daňové ztráty ve výši 0,01 % za každý den prodlení, nejvýše však do 5 % stanovené daňové ztráty.

Další významnou sankcí je úrok z prodlení, který vzniká v případě pozdní úhrady daně. Úrok z prodlení se počítá jako repo sazba České národní banky zvýšená o 8 procentních bodů. Tento úrok se počítá za každý den prodlení počínaje pátým pracovním dnem následujícím po dni splatnosti až do dne platby včetně. Úrok z prodlení se uplatní i v případě doměření daně správcem daně.

Finanční správa může také uložit pokutu za nevedení předepsané evidence nebo záznamů souvisejících s daňovou povinností. Tato pokuta může dosáhnout až 500 000 Kč. V případě závažného ztěžování nebo maření daňové kontroly může být uložena pořádková pokuta do výše 50 000 Kč.

Je třeba zdůraznit, že i když byla daň z nabytí nemovitých věcí zrušena, finanční úřady mají právo provádět kontroly a doměřovat daň zpětně po dobu tří let od konce lhůty pro podání řádného daňového přiznání. V některých případech se může tato lhůta prodloužit až na deset let, například pokud bylo zahájeno trestní stíhání pro daňový trestný čin.

Poplatníci by měli věnovat zvýšenou pozornost archivaci dokumentů souvisejících s nabytím nemovitosti a s podáním daňového přiznání. Doporučuje se uchovávat veškerou dokumentaci minimálně po dobu deseti let, včetně dokladů o zaplacení daně, znaleckých posudků a kupních smluv. Tato dokumentace může být klíčová v případě dodatečné daňové kontroly.

V případě zjištění chyby v již podaném daňovém přiznání je možné podat dodatečné daňové přiznání. Pokud poplatník zjistí chybu sám a dobrovolně ji napraví před zahájením daňové kontroly, může se vyhnout některým sankcím nebo dosáhnout jejich snížení. Správce daně může také v odůvodněných případech prominout pokuty či penále, zejména pokud k prodlení došlo z důvodů hodných zvláštního zřetele.

Výjimky a speciální případy zdanění nemovitostí

V oblasti zdanění nemovitostí existuje několik důležitých výjimek a speciálních případů, které je třeba znát. Od roku 2020 byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí, což představuje významnou změnu v daňovém systému České republiky. Toto zrušení se vztahuje na všechny případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden po 1. prosinci 2019.

Specifickou kategorií jsou první převody nových staveb nebo jednotek. V těchto případech se uplatňují zvláštní pravidla, která zohledňují charakter transakce. Pokud se jedná o první úplatný převod rodinného domu nebo jednotky v bytovém domě, který nebyl dosud užíván, může být tento převod od daně osvobozen. Toto osvobození se však vztahuje pouze na stavby, které splňují zákonem stanovené podmínky.

Důležitou výjimkou jsou také převody nemovitostí v rámci rodiny. Bezúplatné převody mezi příbuznými v přímé linii a manžely nepodléhají dani z příjmů. To znamená, že darování nemovitosti dětem, rodičům nebo prarodičům je od daně osvobozeno. Stejně tak jsou osvobozeny převody mezi sourozenci, pokud splňují zákonné podmínky.

V případě družstevního bydlení platí specifická pravidla. Převod družstevního podílu není považován za převod nemovitosti, ale za převod členských práv a povinností. Proto se na něj nevztahují stejná pravidla jako na klasický převod nemovitosti. Při převodu družstevního podílu se však může uplatnit daň z příjmů, pokud není splněn časový test pro osvobození.

Zvláštní režim platí také pro nemovitosti ve svěřenském fondu. Převody majetku do svěřenského fondu a z něj mají své specifické daňové dopady. Při vkladu nemovitosti do svěřenského fondu se nejedná o převod vlastnického práva v klasickém smyslu, proto se na tyto transakce vztahují odlišná pravidla.

Významnou výjimkou jsou také případy exekučních řízení a insolvence. Při nucených převodech nemovitostí v rámci těchto řízení mohou platit zvláštní pravidla pro stanovení základu daně a výpočet daňové povinnosti. V některých případech může být daňová povinnost přenesena na nabyvatele nemovitosti.

Pro zemědělské pozemky existují specifické podmínky zdanění. Pokud jsou tyto pozemky využívány k zemědělské výrobě, může být uplatněna nižší sazba daně z nemovitých věcí. Toto zvýhodnění má podporovat zemědělskou činnost a zachování zemědělské půdy.

V případě církevních restitucí a majetkového vyrovnání státu s církvemi platí zcela specifická pravidla. Převody nemovitostí v rámci těchto procesů jsou obvykle od daně osvobozeny, což reflektuje historický kontext a specifický charakter těchto transakcí.

Doporučený postup při prodeji nemovitosti

Při prodeji nemovitosti v roce 2024 je důležité postupovat systematicky a s rozvahou, přičemž je třeba mít na paměti, že daň z nabytí nemovitosti byla v České republice zrušena v září 2020. Tento krok významně zjednodušil celý proces prodeje nemovitostí. Prvním krokem při prodeji by mělo být stanovení reálné tržní ceny nemovitosti. Je vhodné konzultovat cenu s několika realitními makléři nebo si nechat zpracovat znalecký posudek, který může být později užitečný i pro daňové účely.

Následně je zásadní připravit veškerou dokumentaci související s nemovitostí. Jedná se především o výpis z katastru nemovitostí, který by neměl být starší než 3 měsíce, stavební dokumentaci, průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a doklady o případných rekonstrukcích či úpravách. Prodávající by měl také shromáždit všechny dokumenty týkající se pravidelných revizí, například komínů, plynu či elektroinstalace.

V rámci prodeje je důležité myslet na daňové aspekty transakce. I když již není nutné platit daň z nabytí nemovitosti, prodávající musí zohlednit daň z příjmu. Od daně z příjmu je možné být osvobozen, pokud prodávající v nemovitosti bydlel minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla 10 let. Tyto podmínky je třeba důkladně zvážit při plánování prodeje.

Při samotném prodeji je klíčové věnovat pozornost kupní smlouvě. Doporučuje se využít služeb zkušeného právníka, který zajistí, že smlouva bude obsahovat všechny náležitosti a ochrání zájmy obou stran. Součástí procesu by měla být i úschova kupní ceny, nejlépe prostřednictvím advokátní nebo notářské úschovy, která poskytuje bezpečí jak prodávajícímu, tak kupujícímu.

Před podpisem kupní smlouvy je nezbytné vyřešit případné právní závady na nemovitosti, jako jsou věcná břemena, zástavní práva nebo exekuce. Tyto skutečnosti mohou významně ovlivnit prodejní cenu i samotnou realizaci prodeje. Je také vhodné připravit předávací protokol, ve kterém budou zaznamenány stavy měřičů energií a popsán stav předávané nemovitosti.

Po podpisu kupní smlouvy následuje podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. V této fázi je důležité správně načasovat předání nemovitosti novému majiteli a zajistit převod energií a dalších služeb. Prodávající by měl také myslet na včasné oznámení změny vlastnictví příslušným institucím, jako jsou dodavatelé energií, pojišťovna či správce objektu. Celý proces prodeje by měl být zakončen řádným předáním nemovitosti, včetně všech klíčů, dokumentace a případného vybavení, které bylo součástí prodeje.